بنگاه‌های معاملاتی برای خدمات به خریدار و فروشنده می دهند، درصدی از قیمت خانه را از دو طرف دریافت می کنند. بنگاه‌هایی هستند که از بی اطلاعی مشتری استفاده کرده و درصد بالاتر از حق قانونی خود طلب می کنند. قیمتی ها به گفته برخی کارشناسان هزینه معامله مسکن را برای جامعه بالا برده است. مجلس در این باره طرح کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملاتی را مطرح کرد و مرکز پژوهش‌ها هم به اظهارنظر کارشناسی درباره آن پرداخته است.
این گزارش نوشت: قیمت مسکن، تابعی از سلسله علل و از سال ۱۳۹۷ با جهش مستمر و فزاینده‌ای همراه شده است. مهم‌ترین علل این جهش، تبدیل‌شدن مسکن از کالایی مصرفی به سرمایه‌ای و افزایش مستمر نرخ ارز و تورم ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن بوده است. تعرفه فعالیت مشاورین املاک هم در کنار سایر علل و عوامل در افزایش قیمت و اجاره مسکن مؤثر بوده است. ممکن است تأثیر نرخ خدمات این صنف علت اصلی افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر نبوده باشد؛ اما نباید از یاد برد به دلیل اینکه درروش فعلی تعیین نرخ حق دلالی در بنگاه های معاملات ملکی، افزایش ثمن معامله باعث افزایش حق‌الزحمه بنگاه املاک می‌شود، تعارض منافع ایجاد و به نفع بنگاه است که معامله با نرخ بالاتری منعقد شود. به این ترتیب جهت کاهش نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک و دفاتر معاملاتی، طرحی تحت عنوان «طرح کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملاتی» مردادماه سال گذشته به مجلس اعلام وصول شد و در حال بررسی است.
بررسی مرکز پژوهش‌ها نشان می‌دهد کاهش ۵۰ درصدی تعرفه مشاوران املاک، گرچه در جهت کاهش قیمت مِلک تأثیرگذار است، اما مشکل را به نحو اساسی و مطلوب حل نمی‌کند. زیرا باتوجه‌به رشد فزاینده قیمت مسکن، پیش‌بینی می‌شود کاهش اعمال شده به‌زودی بی‌اثر شود. بنابراین مشکل اصلی در این حوزه، بحث تعارض منافع میان قیمت مِلک با تعرفه مشاور املاک است که در روش فعلی هرچه قیمت مسکن بالاتر رود، درآمد مشاور املاک افزایش می‌یابد. بنابراین باید راهکار مؤثری اندیشیده شود که در آن ارتباط حق‌الزحمه مشاور املاک با قیمت روز مِلک قطع شود و طبق معیار دیگری محاسبه شود. پیشنهاد این مرکز این است که ارزش معاملاتی املاک (نه قیمت روز) به‌عنوان مأخذ دریافت حق‌الزحمه بنگاه املاک در نظر گرفته شده و مبلغ تعرفه هم در سامانه مربوطه به طور شفاف درج شود.
علاوه بر این، تعدیل نرخ تعرفه مشاوران و بنگاه‌های املاک، امری موجه و لازم به نظر می‌رسد. علاوه بر این، بنگاه‌های معاملات املاک در ازای دریافت حق‌الزحمه، علاوه بر دلالت طرفین و تسهیل عقد قرارداد، باید نسبت به احراز هویت طرفین معامله و برخی ایرادات فاحش معامله، واجد مسئولیت تلقی شوند. همچنین باید اعتراضات یا رضایت مشتریان قبلی از نحوه عملکرد هر بنگاه، توسط اتحادیه مربوطه یا سازمان تعزیرات حکومتی ارزشیابی شده و نتیجه بررسی به‌صورت شفاف به اطلاع عموم مردم و مشتریان احتمالی بعدی برسد.
اما باید توجه داشت که در باب تعرفه بنگاه‌های معاملات مِلکی پس از بحث و بررسی‌های فراوان در تبصره «۱» ماده (۳) طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ضوابط دقیق و صریحی برای تعیین تعرفه مشاوران املاک در نظر گرفته شده و تعیین تعرفه باید با رعایت ضوابط مذکور صورت گیرد. این ضوابط و ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و شورای محترم هم تاکنون ایرادی به آن وارد نساخته است. پس موضوع تحصیل حاصل بوده و نیازی به تصویب این طرح نیست.
حالا تبصره «۱» این ماده به ترتیب زیر به تصویب مجلس رسیده است: «تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی باید با رعایت ضوابط و معیارهای زیر تعیین شود: ۱. تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی تعیین شود. ۲. میانگین سالیانه حجم پیشنویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به‌صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد. ۳. مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود. در هرحال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی – حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها – تحت هر عنوان ازجمله حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیشنویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود .»
این گزارش ادامه داد که هم‌اکنون به دلیل اعتبار اسناد عادی در معاملات مربوط به حوزه اراضی و املاک، مشاوران املاک نیز برخالف مفاد ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن، مبادرت به تنظیم قولنامه های کاغذی و دستنویس برای معاملات می کنند و علاوه بر عدم شفافیت معاملات، امکان نظارت بر مشاوران املاک درخصوص نحوه انعقاد چنین قراردادهایی و دستمزدهای دریافتی نیز وجود ندارد. این طرح درخصوص این موضوع نیز ایده‌ای نداشته و صرفاً به بیان کاهش پنجاه درصدی اکتفا کرده که فاقد کارآمدی است.
به اعتقاد مرکز پژوهش‌ها این طرح از نظر شکلی فاقد شرایط یک طرح قانونی و بدون ذکر مواد و تبصره‌های قانونی است و چنین طرحی قابلیت تصویب ندارد. بنابراین پیشنهاد می‌شود در این راستا چنانچه قصد بررسی موضوع در قالب طرح باشد، تبصره «۱» ماده (۳) طرح الزام به ثبت رسمی معاملات به‌عنوان پیشنویس مدنظر قرار گیرد. اما در هرحال به نظر می‌رسد این طرح، به دلیل اینکه کماکان مأخذ دریافت حق‌الزحمه بنگاه‌های معاملات ملکی را قیمت روز مِلک می‌داند، نمی‌تواند مشکل افزایش قیمت مسکن و حقالزحمه‌های نجومی را در این باب حل کند؛ زیرا کماکان مطابق این طرح، منافع مشاور املاک اقتضا می‌کند که قیمت مِلک بالاتر تعیین شود تا رقم بیشتری به‌عنوان کمیسیون بنگاه مدنظر باشد. بنابراین این طرح غیر مؤثر است.
منبع:اتاق بازرگانی تهران
